Ablauf
1) N.I.E. (Nùmero de Identificación de Extranjero) beantragen
Sobald Sie sich fest entschlossen haben, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, sollten Sie zeitnah eine spanische Steuernummer, die sogenannte NIE (Número de Identificación de Extranjero), beantragen. Ohne diese Nummer können Sie weder ein Bankkonto in Spanien eröffnen noch einen Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. Damit Sie bei Ihrer Traumimmobilie gleich zugreifen können, beantragen Sie die NIE möglichst frühzeitig. Unsere Immobilen-Partner vor Ort unterstützen Sie gerne bei der Beantragung.
2) Spanisches Girokonto eröffnen
Der Kaufpreis für eine Immobilie in Spanien wird üblicherweise beim Notartermin per Bankscheck einer spanischen Bank entrichtet. Im Gegenzug erhält der Käufer den Besitz an der Immobilie in Form der Schlüsselübergabe. Die zukünftigen Nebenkosten für Internet, Strom, Wasser, Hausgeld usw. müssen von einem spanischen Konto bezahlt werden. Deshalb ist es notwendig, dass Sie sich frühzeitig um eine spanische Kontoverbindung kümmern. Auch hierbei erhalten Sie selbstverständlich Unterstützung durch unsere Immobilien-Partner vor Ort.
3) Immobilienfinanzierung in Spanien
Die Banken in Spanien finanzieren – anders als deutsche Banken – den Kauf von Immobilien bis maximal 60 – 70 % bei Nicht-Residenten und bis maximal 80 % bei Residenten. Achtung: Dabei gilt nicht die Kaufsumme der Immobilie als Grundlage der Berechnung, sondern die von einem Gutachter festgelegte Summe des Immobilienwertes. Diese Summe kann höher, aber auch niedriger sein als die tatsächliche Kaufsumme. Hier ist Vorsicht geboten – insbesondere bei Käufern, die mit dem Eigenkapital knapp kalkuliert haben. Denn den Rest des Kaufpreises sowie die Nebenkosten sollten Sie mit Eigenkapital begleichen. Alle unsere Immobilien-Partner vor Ort arbeiten mit etablierten Finanzdienstleistern vor Ort zusammen und stehen Ihnen, auch falls diese nicht deutschsprachig sind, gerne unterstützend zur Seite.
4) Rechtsanwalt beim Immobilienkauf
Spanische Notare haben im Vergleich zu österreichischen Notaren nur einen sehr beschränkten Aufgabenkreis. Sie prüfen die Vollständigkeit der Unterlagen sowie die Einhaltung der steuerlichen Vorschriften. Eine umfassende Prüfungspflicht hinsichtlich der Risiken des Kaufes oder gar eine Belehrungspflicht obliegt Notaren in Spanien, anders als ihren Kollegen in Österreich, nicht. Ebenso wenig prüft ein spanischer Notar, ob einer der Beteiligten im Kaufvertrag bevorteilt oder benachteiligt wird. Die Begleitung bei der Kaufabwicklung durch einen Rechtsanwalt, der Ihre Interessen vertritt, ist deshalb in Spanien empfehlenswert – und dort auch üblich.
Folgendes sollte der Makler (oder Anwalt) vor der Beurkundung prüfen:
Folgendes sollte der Makler (oder Anwalt) vor der Beurkundung prüfen:
- Den notariellen Kaufvertrag des aktuellen Eigentümers (escritura pública de compraventa)
- Den Vermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) sowie den Grundbuchauszug
- Ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) vorhanden und gültig?
- Ist die Eintragung von Immobilienelementen wie Garage oder Pool ordnungsgemäß?
- Stimmen die angegebenen Größenangaben zu Wohnfläche und Grundstücksgröße?
- Sind eventuell vorgelegte Vollmachten des Verkäufers wirksam?
- Besteht eine alleinige Verfügungsberechtigung des Eigentümers?
- Wurden eventuelle Belastungen genannt, geprüft und dokumentiert?
- Wurden mögliche Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet, geprüft?
- Ist geklärt, ob der Käufer oder der Verkäufer die Wertzuwachssteuer (plusvalía) übernimmt?
Alle unsere Immobilien-Partner arbeiten eng mit deutschsprachigen Anwälten vor Ort zusammen. Sprechen Sie unsere Makler gerne darauf an.
5) Der Reservierungsvertrag
Gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr wird die Immobilie für einige Tage freigehalten. Der Interessent gewinnt damit etwas Zeit, den Kauf zu überdenken. Entscheidet sich der Interessent gegen einen Kauf, verliert er die
Reservierungsgebühr. Entscheidet sich hingegen der Verkäufer gegen einen Verkauf, muss dieser die Reservierungsgebühr doppelt an den Interessenten zurückerstatten. Ebenso muss der Verkäufer die Reservierungsgebühr an den Interessenten zurückzahlen, wenn bei der Prüfung der Immobilie und
entsprechender Unterlagen eine Illegalität festgestellt wird. Bei einem zustande kommenden Kauf der Immobilie wird die Reservierungsgebühr des Käufers mit dem Kaufpreis verrechnet.
Reservierungsgebühr. Entscheidet sich hingegen der Verkäufer gegen einen Verkauf, muss dieser die Reservierungsgebühr doppelt an den Interessenten zurückerstatten. Ebenso muss der Verkäufer die Reservierungsgebühr an den Interessenten zurückzahlen, wenn bei der Prüfung der Immobilie und
entsprechender Unterlagen eine Illegalität festgestellt wird. Bei einem zustande kommenden Kauf der Immobilie wird die Reservierungsgebühr des Käufers mit dem Kaufpreis verrechnet.
6) Der Optionsvertrag (contrato de opción de compra)
Beim Optionsvertrag besteht eine höhere Kaufbindung. Der Verkäufer (Optionsgeber) gewährt dem Käufer (Optionsnehmer) das Recht, die Immobilie innerhalb einer festgelegten Frist zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Die Optionsgebühr beträgt in der Regel 10 % und wird mit dem Kaufpreis verrechnet. Scheitert der Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, verfällt die Optionsgebühr zugunsten des Optionsgebers. Hält sich der Verkäufer nicht an den Optionsvertrag, so zahlt der Verkäufer dem Käufer die Optionsgebühr zurück zuzüglich eines vereinbarten Schadensersatzes; üblich sind weitere 10 % des Kaufpreises.
Tipp: Da es an dieser Stelle bereits um viel Geld geht, sollte die Finanzierung vorher geprüft sein. Ebenso kann ein Rechtsanwalt bereits beim Optionsvertrag hinzugezogen werden, weil dieser einen verbindlichen Kaufvertragsentwurf darstellt.
Nebenkosten
Die Kaufnebenkosten sind in Spanien sehr variabel und abhängig von der Lage, dem Kaufpreis und der Art der Immobilie. Zum besserem Verständnis haben wir die Kaufnebenkosten in zwei Teile geteilt. Teil A ist abhängig von der
Immobilienart und wird alternativ berechnet. Teil B ist unabhängig von der Immobilie und fällt immer an. Die Gesamtsumme setzt sich immer aus beiden Teilen zusammen.
BEIM KAUF EINER GEBRAUCHTEN IMMOBILIE
Die Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) zahlen Sie in Spanien – anders als in Deutschland – ausschließlich auf gebrauchte Immobilien. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert dabei in den
verschiedenen Regionen. Auf dem spanischen Festland beträgt die Grunderwerbsteuer i. d. R. zwischen 8 und 10 % (mit Ausnahmen wie z. B. Madrid mit 6 %), auf den Kanaren beträgt sie 7 %. Auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) ist die Grunderwerbsteuer wie folgt gestaffelt:
verschiedenen Regionen. Auf dem spanischen Festland beträgt die Grunderwerbsteuer i. d. R. zwischen 8 und 10 % (mit Ausnahmen wie z. B. Madrid mit 6 %), auf den Kanaren beträgt sie 7 %. Auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) ist die Grunderwerbsteuer wie folgt gestaffelt:
1 € bis 400.000 € = 8 %
400.000 € bis 600.000 € = 9 %
600.000 € bis 1.000.000 € = 10 %
über 1.000.000 € = 11 %Beispielrechnung beim Kauf einer Immobilie für 1.200.000 €Tipp:
Für die Berechnung wird in erster Linie der Kaufpreis aus dem Kaufvertrag herangezogen. Das Finanzamt hat aber das Recht zur Nachprüfung und kannnachträglich einen höheren realen Verkehrswert zugrunde legen. Davon machen die Finanzbeamten häufig Gebrauch und fordern Grunderwerbssteuern nach. Daher raten wir davon ab, den Kaufpreis beim Notar „herunterzuschwindeln“ und einen Teil des Kaufpreises schwarz zu zahlen. Darüber hinaus droht Ihnen eine höhere Spekulationssteuer beim Wiederverkauf, sollten Sie den niedrigeren Kaufpreis im Kaufvertrag angeben.BEIM KAUF EINER NEUBAUIMMOBILIE
Die Mehrwertsteuer von 10 % auf dem spanischen Festland sowie den Balearen und 7 % auf den Kanaren ist bei Neubauten, die von einem Unternehmen verkauft werden, anstelle der Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen immer alternativ und nicht kumulativ an.
Die allgemeine Mehrwertsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) in Spanien beträgt aktuell 21 %, für Wohnimmobilien sowie Garagenstellplätze (max. zwei pro Wohneinheit) gilt ein ermäßigter Satz von 10 % bzw. 7 %.
Achtung: Kaufen Sie ein Grundstück von einer S.L. ( spanische GmbH), so fallen darauf 21 % MwSt an.
Die Beurkundungssteuer – auch Stempelsteuer genannt – wird für das Ausstellen offizieller Dokumente erhoben und variiert in Spanien je nach Region zwischen 0,5 und 1,5 %. Auch für den Kauf einer Immobilie, die der Mehrwertsteuer unterliegt, den Kauf einer Gebrauchtimmobilie zu Geschäftszwecken und den Kauf eines unbebauten Baugrundstückes fällt diese Beurkundungssteuer an.IMMOBILIENUNABHÄNGIGE KAUFNEBENKOSTEN
Die restlichen Kaufnebenkosten übersteigen selten 2 %.Gebühren für den Rechtsanwalt: ca. 1,2 % des KaufpreisesGebühren für den Notar: ca. 0,3 % des KaufpreisesEintrag ins Eigentumsregister: ca. 0,25 % des KaufpreisesGebühr für Gestoría*: ca. 200 bis 1.000 €*spanische Vermittlung, die Sie bei Erledigungen amtlicher Formalitäten unterstütztBitte informieren Sie sich bei Ihrem Makler über den genauen Satz der
Grunderwerbsteuer sowie der Beurkundungssteuer in der von Ihnen gewählten
Region.
